房产泡沫

整理编辑: Fc3.Cn 新闻来源:网络收集 时间: 11月14日 16:35 访问:

关于房地产的议题是每一个财经论坛上的焦点,更何况出席者是香港恒隆地产主席陈启宗、独立经济学家谢国忠、几大投行首席经济学家等房地产界最具重量级的人物。

在财新传媒总编辑胡舒立的主持下,七位嘉宾按照房地产商、研究机构以及投资界的座次坐定。然后,胡舒立抛出了一个具有火药味的话题——房地产泡沫。

这显然是经过精心设计的。在对比过上海与香港楼市之后,陈启宗一贯坚持“上海房地产没有泡沫,若说内地楼市有泡沫,那只能说泡沫不在房价,而在股市”。而与其坐在相对阵营的谢国忠一贯坚持着他的“唱空”论调,成为泡沫论的典型代表。

“中国的住宅房地产还是相当便宜的,上海最好的房地产和香港相比,不过是香港的三分之一”,第一个发言的陈启宗首先表明了态度。接下来,谢国忠从胡舒立手中接过话筒,他说:“中国很多城市挂着‘为人民服务’的标语,我觉得应该换成‘上帝啊,再给我一个泡沫吧’。”

然而,这场论坛并没有按照激辩的节奏进行下去。泡沫论支持者与反对者之间,更为主流的是客观调和者,掷地有声的数据与理性分析的声音成为这场夜话最有价值的部分。

全联房地产商会创会会长聂梅生首先点出了题中之义:“什么叫房地产泡沫,咱们怎么衡量泡沫,这个得说清楚。”尽管国际上对于房地产泡沫的含义并未达成一致,但聂梅生认为,判断房地产是否存在泡沫,第一要看房价是否脱离了国家经济的基本面,是否在整体经济下行的时候逆市上升,第二要看房价是否严重背离了居民的支付能力。以此来看,聂梅生表示:“中国房地产虽未形成全局性的泡沫,但确实存在向泡沫发展的趋势。”

花旗银行大中华区首席经济学家沈明高研究发现,住房投资占GDP的比重这一指标对于判断泡沫具有参考价值。当日本的住房投资占GDP比重达到8%时,日本的房地产泡沫破了,而中国的这一数据已经达到6%-7%。因此,中国的房地产泡沫破灭是迟早的事。

房地产区域差异化越来越明显,是今年房地产走势的一大特点。摩根大通银行中国首席经济学家朱海斌表示,今年中国一线城市房价的增幅在20%-30%,二线城市略低,为10%,三线城市在4%左右。区域性差别越来越凸显时,个别城市的房地产泡沫实际上已经破了,像鄂尔多斯、温州这样的城市,房价差不多已经折半。

“一线城市市场需求的活跃程度比较好;二线城市要分,像沈阳、西安、长沙这样的城市价格上不去,它的量很大,还有一些二线城市供求的平衡比也很好;随着城镇化的发展、政策的引导,四五线城市可能会迎来机会”,首创集团董事长刘晓光说。

十年宏观调控,政府一共出了70个调控文件,平均一年7个,并且都是各个部委出的,力度非常强。如果说这十年政府一件事没干,有意向把房价往上抬,聂梅生并不同意这个观点,她认为至少有一件事是正面的,就是终于搞明白了保障房的事情必须由政府来管,政府归政府,市场归市场。

2011年是中国卖地卖的最疯的一年,开发商花了1.1万亿买地,政府花了3万亿,一共4万多亿,结果是银行通过土地抵押放出的贷款高达4.8万亿。十年调控造成了一个巨大的问题,就是形成了中国特殊的土地金融,实际上绑定了一个铁三角,并且这是无解的。“为什么房地产大到不能倒,4万多亿有土地证抵着,如果土地不再涨了,马上银行就会出问题。等于面和油和在一起了,根本分不开。”聂梅生说。

“中国的房地产泡沫一个是皮厚,一个是泡沫更大,万一破了后果是很严重的”,沈明高说。从政府的角度来讲,就是要想办法减少经济对房地产的依赖,减少土地金融造成系统性风险的可能性。如果我们越早做,那么平稳着陆的可能性就越大,越晚做硬着陆的可能就越大。

除了土地财政,朱海斌认为中国的房地产泡沫还有一个跟其它国家共性的问题,就是我们的货币政策一直非常多,包括最近一轮泡沫形成的速度加快,2009年以后中国的信贷增长,除了2011年以外其它都是高于GDP的增长,货币政策也是长期支持这个泡沫的主要原因。因此要在货币信贷政策上要做一个调整。

对普通人来说,房地产泡沫会不会破裂,归根结底影响的是自己的购房决策。论坛提问环节,当一位80后购房者称自己不知道未来该不该买房,中国哪些城市有上涨空间和投资机会时,除了谢国忠坚持“千万不要去买房子”之外,其他嘉宾都给出了近乎一致的意见。陈启宗说:“越贵的地方你越要买,但绝对不要到五线城市去买。”沈明高认为:“自己住的房子是可以考虑买的,任何情况下,你只要考虑一点,就是流动性不要出问题,我觉得可以买。”

“房子不管是在哪,有多值钱,如果不变现,只是在涨价,自己通货膨胀自己。就好比吃一斤肉,过去是4块钱一斤,现在是20块钱一斤,是一件事儿。”胡舒立总结说。